Ongezien, onverkocht?

Funda is een dominante speler onder de huizensites en een haast onmisbare schakel in het koppelen van verkopers en kopers van woningen. NVM is grootaandeelhouder van Funda en haar leden worden bevoordeeld op de site ten opzichte van VBO-makelaars. Dit leidt ertoe dat laatstgenoemden hun woningen moeilijker via Funda kunnen afficheren dan NVM-makelaars. Een analyse van zoekopdrachten door Fundabezoekers wijst op benadeling van kopers en verkopers, en maakt misbruik van economische machtspositie door Funda aannemelijk.

Huizensites zijn met de opkomst van internet verworden tot een belangrijke schakel in het koppelen van vraag en aanbod in de woningmarkt. De markt voor informatie van woningaanbod op internet is sterk geconcentreerd. Funda heeft een stabiel marktaandeel van bijna 60% en is daarmee verreweg de grootste speler op de markt. Er is weliswaar sprake van toetreding, maar de positie van uitdagers blijft marginaal ten opzichte van de positie van Funda.

Het is niet verwonderlijk dat één partij een dominante positie inneemt op deze markt. Kopers en verkopers worden via sites aan elkaar gekoppeld (tweezijdige markt), waarbij de waarde van de site toeneemt als een groter deel van verkopers de woning op de site zet en als een groter deel van de kopers de site gebruikt (netwerkeffecten). Netwerkeffecten op tweezijdige markten maken het voor andere huizensites moeilijk om te concurreren met de dominante partij, in casu Funda. Funda is een etalage geworden waarin het overgrote deel van de mensen dat op zoek is naar een woning kijkt. Een haast onmisbare schakel, niet alleen voor verkopers en kopers maar ook voor de makelaars die namens een van beiden optreden.

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), een brancheorganisatie voor makelaars, is de motor achter Funda en nog steeds grootaandeelhouder. Na een periode waarin alleen huizen van NVM-makelaars op de site werden getoond, wordt sinds 2007 ook aanbod opgenomen van makelaars die aangesloten zijn bij andere brancheorganisaties. NVM-makelaars genieten echter nog steeds een voorkeursbehandeling. Zo wordt het aanbod van VBO-makelaars op Funda pas wordt getoond na het aanbod van NVM-makelaars, ongeacht de zoekcriteria die bezoekers opgeven. Doordat Funda NVM-makelaars een voorkeursbehandeling geeft, wordt de concurrentie tussen makelaars(organisaties) beperkt.

Uit een analyse van zoekopdrachten van Funda-bezoekers blijkt dat een groot deel van de bezoekers niet verder kijkt dan de eerste pagina’s van het zoekresultaat. De door VBO-makelaars aangeboden woningen worden dus, binnen een door Fundabezoekers gekozen set aan selectiecriteria, door minder Fundabezoekers bekeken dan de door NVM-makelaars aangeboden woningen. Dit maakt het voor VBO-makelaars moeilijker om hun woningen via Funda in de etalage te zetten, met mogelijk nadelige gevolgen voor consumenten. Een lagere bezichtigingsratio leidt immers tot een lagere verkoopkans, wat wordt versterkt door de overige beperkingen in de dienstverlening die VBO-makelaars en hun klanten ondervinden op Funda. Ook kopers ondervinden nadeel omdat onterecht het beeld ontstaat dat woningen die het beste bij de selectie passen op de eerste pagina’s staan, terwijl er later nog VBO-aanbod volgt dat net zo goed of beter past.