pagina

Hotels 'on hold'


Publicatienummer: 2016-07
Auteurs: B. Tieben & E. Buunk
In opdracht van: de gemeente Amsterdam
Uitgever: SEO Economisch Onderzoek
ISBN: 978-90-6733-816-5

Amsterdam gaat het vergunningenbeleid voor nieuwe hotels aanscherpen. In het nieuwe beleid geldt voor de hele stad het principe “nee, tenzij”. Alleen bij uitzondering is het straks nog mogelijk om een nieuw hotel in Amsterdam te ontwikkelen. SEO Economisch Onderzoek heeft in opdracht van de gemeente Amsterdam de economische gevolgen van de aanscherping van het hotelbeleid onderzocht. Het gaat hierbij om de impact op de hotelbranche en de substituten voor het verblijf in een hotel, zoals de vakantieverhuur via website zoals Airbnb.

Als dit gaat plaatsvinden zal een Amsterdamse hotelkamer na 2020 in prijs gaan stijgen. Toeristen zullen in een duurdere hotelmarkt vaker voor de particuliere vakantieverhuur als alternatief kiezen. Dit rapport schat het extra aantal woningen in de particuliere verhuur dat hiervan het gevolg is op 1.100 tot maximaal 6 duizend afhankelijk van de groei van het toerisme. Dit aantal komt bovenop de autonome groei van dit marktsegment.

Tussen 2004 en 2014 is het aantal toeristen dat naar Amsterdam komt gestegen met in totaal 58 procent tot 6,7 miljoen per jaar. In reactie hierop is het aantal hotelkamers in de afgelopen tien jaar toegenomen met 45 procent. Daarbij blijft de groei van het aantal kamers iets achter bij de vraag naar overnachtingen wat spanning op de hotelmarkt veroorzaakt en daardoor stijgende prijzen. Deze prijsstijging is vooral zichtbaar in de meer recente jaren.

De particuliere vakantieverhuur heeft alleen al via Airbnb 11.334 locaties te huur per januari 2016. Een indicatieve schatting is dat dit segment daarmee circa 40 duizend bedden in de markt zet. Dit is 62 procent van het aantal hotelbedden en dat is maar deel van de particuliere vakantieverhuur.

Bij regulering van het aanbod in de hotelmarkt zoals het nieuwe beleid beoogt, zullen de prijzen van hotelkamers gaan stijgen. Afhankelijk van de groei van het aantal toeristen en de prijsgevoeligheid van de vraag naar overnachtingen kan de opwaartse druk op de prijzen aanzienlijk zijn. Via substitutie is het aannemelijk dat bij duurdere hotelkamers de vraag verschuift naar alternatieven zoals particuliere vakantieverhuur via websites zoals Airbnb. De toename van de vraag in dit marktsegment zal ook daar de prijzen opdrijven.

De prijsstijgingen luiden de volgende ronde effecten in waarbij het aanbod zal reageren. In de eerste plaats maakt de prijsstijging het aantrekkelijk om nieuw aanbod van particuliere vakantie-verhuur in de markt te zetten.

Met een scenarioanalyse is nagegaan wat de invloed is van veronderstellingen over de prijselastici-teit op deze keten van oorzaak en gevolg. Tot 2020 zal het aanbod van hotelkamers in Amsterdam nog blijven groeien met circa 6.500 kamers. De aanpassing van het beleid is daarom pas na 2020 voelbaar. Alleen als de groei van het aantal overnachtingen hoger is dan het gemiddelde van de afgelopen tien jaar (4 procent), ontstaan ook voor 2020 knelpunten. Het kamertekort na 2020 kan oplopen tot circa 5.900 kamers in 2025. Dit lokt prijsstijgingen uit die variëren met de groei van de vraag naar overnachtingen en de prijselasticiteit. Deze prijsdruk maakt het extra aantrekkelijk om het aanbod van particuliere vakantiewoningen uit te breiden. De scenarioanalyse berekent deze toename op potentieel tussen 1.100 en 5.900 kamers bovenop de autonome groei. Deze toename kan ook een impuls betekenen voor het illegale deel van de hotelmarkt en legt dus meer druk op handhaving en toezicht. Een rem op het hotelaanbod betekent uiteindelijk groei van het marktpotentieel voor de particuliere verhuurder van verblijfsaccommodaties.

Zie ook het bericht op de website van de gemeente Amsterdam over de aanpassing van het hotelbeleid.


Bestanden:
2016-07_Hotels_on_hold.pdf667 K
Categorie: 2016, Bert Tieben