pagina

Werking en effectiviteit van de NHG


Publicatienummer: 2019-63
Auteurs: Ward Rougoor, Joost Witteman & Johannes Hers
In opdracht van: Nationale Hypotheek Garantie
Uitgever: SEO Economisch Onderzoek
ISBN: 978-90-5220-055-2

Het onderzoek
Een aantal trends is van invloed op de werking en het gebruik van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die ontwikkelingen beïnvloeden de waarde van de NHG voor consumenten en geldverstrekkers. Twee van die ontwikkelingen zijn beleidsmatig gedreven. In de eerste plaats leidt de verlaging van de maximaal toegestane loan-to-value ratio (LTV) naar 100% in 2018 tot een lagere waarde van de NHG voor consumenten en geldverstrekkers (de kans op restschuld neemt immers af). De tweede beleidsmatige ontwikkeling is de implementatie van nieuwe Europese richtlijnen voor banken en verzekeraars, die mogelijk implicaties heeft voor de rentekorting op NHG-hypotheken. Beide ontwikkelingen leiden (in potentie) tot een lagere waarde van de NHG voor zowel consumenten als hypotheekverstrekkers. Aan de andere kant zijn er autonome demografische en arbeidsmarkt gerelateerde ontwikkelingen die de waarde van de NHG voor specifieke groepen kunnen vergroten. De flexibilisering op de arbeidsmarkt leidt bijvoorbeeld tot een snelgroeiende groep huishoudens die problemen ondervindt bij de financiering van een koopwoning vanwege onzekere inkomensperspectieven. De vergrijzing leidt tot een groeiende groep van ouderen met een behoefte aan financiering van woningaanpassing of -verbetering, behoefte aan einde looptijdverlenging en mogelijkheden om de woningwaarde (gedeeltelijk) liquide te maken voor consumptie. De – deels beleidsmatig afgedwongen – trend naar verduurzaming van woningen leidt ten slotte tot een groeiende behoefte aan oplossingen voor het (mee)financieren van investeringen in verduurzaming.

Op basis van deze beleidsmatige, economische en demografische veranderingen heeft SEO op verzoek een analyse uitgevoerd van de werking en mogelijke doelgroepen van de NHG, en de vraag hoe de beoordeling van de kredietwaardigheid van deze groepen kan plaatsvinden. In drie  separate rapportages wordt ingegaan op de volgende drie samenhangende onderzoeksvragen

  1. Wat is de werking van de NHG voor de stakeholders op de woningmarkt, en in hoeverre verschillende deze tussen potentiële doelgroepen van de NHG?
  2. Welke (potentiële) doelgroepen van de NHG kunnen gedefinieerd worden, hoe groot zijn deze groepen en wat is hun samenstelling?
  3. Zijn er op basis van literatuur of empirie modellen te ontwikkelen voor een meer toekomstgerichte beoordeling van kredietwaardigheid en kredietrisico’s, en is het nodig hierbij onderscheid te maken tussen de (potentiële) doelgroepen?

Gebruikte methodes
Er is gebruik gemaakt van literatuuronderzoek, berekeningen en econometrische analyses op basis van verschillende Microdatabestanden van het CBS (WoON 2015 voor onderzoeksvragen 1 en 2 en het IPO voor onderzoeksvraag 3). Daarnaast is een aantal interviews met experts op het terrein van woningfinanciering gevoerd, en diverse gesprekken met medewerkers en productontwikkelaars van NHG.

Resultaten

  1. Wat is de werking van de NHG voor de stakeholders op de woningmarkt, en in hoeverre verschillende deze tussen potentiële doelgroepen van de NHG?

Op microniveau profiteren starters het meest van de NHG. Startende huizenkopers hebben over het algemeen een hoge LTV en profiteren zo maximaal van het hypotheekrentevoordeel dat een NHG biedt. Voor oudere huizenkopers is de gemiddelde netto baat lager, vooral door de gemiddeld aanzienlijk lagere LTV van oudere huizenbezitters. Voor subgroepen met een hoge LTV is de NHG echter wel interessant. Gemiddeld genomen lag tussen 2008 en 2014 de netto baat van de NHG voor ondernemers hoger dan voor werknemers doordat ondernemers gemiddeld duurdere huizen kopen.

Geldverstrekkers hebben lagere kapitaalskosten op leningen met een NHG. Garantstelling kan leiden tot bewust risicovol gedrag door geldverstrekkers en woonconsumenten. In het geval van de NHG zorgen LTI normen (voor consumenten) en een eigen risico (voor geldverstrekkers) er echter voor dat dit risico beperkt is. NHG is een standaardproduct en als zodanig zeer goed vergelijkbaar tussen aanbieders. Dit werkt concurrentie verhogend. Als gevolg hiervan komt het grootste deel van de kostenbesparing die geldverstrekkers realiseren uiteindelijk ten goede aan de consument.

Op macroniveau is er gemengd bewijs voor de stelling dat de NHG in de crisis een stabiliserende werking heeft gehad. Ongeveer veertig duizend kopers hebben gebruik gemaakt van de verhoogde kostengrens maar het totaalaantal woningmarkttransacties nam niet significant toe.


Categorie: 2020, Ward Rougoor, Joost Witteman, Johannes Hers, Financiële Markten & Finance