Waarvan akte?

Het kopen van een woning start bij het zoeken naar een geschikt huis. Is het geschikte huis gevonden, dan wordt de financiering geregeld en kan bouwkundig advies worden ingewonnen. Als de onderhandelingen met de verkoper zijn afgerond en een prijs is overeengekomen, dan wordt het koopcontract opgesteld en ondertekend. Dit contract regelt nog niet de overdracht van eigendom (de levering). Iedereen die in Nederland onroerend goed koopt, is verplicht om voor de leveringakte naar de notaris te gaan (hetzelfde geldt trouwens voor de hypotheekakte).

Economisch gezien zijn er geen redenen voor het uitbreiden van het domeinmonopolie van de notaris met de koopakte. Een wetgever die desalniettemin kiest voor een verplichte notariële inschakeling doet dat op paternalistische gronden.

Het verplichten van de notaris voor het opstellen van het koopcontract is een forse ingreep in de markt voor het opstellen van contracten. Een dergelijke uitbreiding van het domeinmonopolie van het notariaat kan geboden zijn als de huidige praktijk, waarbij notarissen wat betreft het koopcontract concurreren met makelaars, advocaten en andere adviseurs, niet goed zou werken. Tot op heden is dat niet vastgesteld, en zijn er ook geen signalen, dat dat het geval is.

De mogelijke voordelen van een notarieel koopcontract kunnen ook gerealiseerd worden als de notaris vrijwillig wordt geconsulteerd. Eventuele voordelen kunnen dan ook op zichzelf geen reden zijn voor een verplichte inschakeling van de notaris in de obligatoire fase. Als de notaris een rol wil spelen in de obligatoire fase is dat een commerciële propositie. Hij heeft zelf de verantwoordelijkheid om zijn ‘markt te maken’ en mag niet op de wetgever vertrouwen om dat voor hem te regelen via een uitbreiding van het domeinmonopolie.

Er zijn verschillende reële nadelen van een verplichte notariële inschakeling. Zo worden huizenkopers beperkt in hun vrije keuze van de adviseur. Het gevolg van de verplichte gang naar de notaris is dat de concurrentie voor de notaris afneemt. Dit kan leiden tot hogere kosten en minder dienstverlening en innovatie voor de consument. Bovendien kan het verplichte notariële koopcontract leiden tot functievermenging, omdat inzet van de notaris in de obligatoire fase de kans vergroot dat hij partij-adviseur wordt bij onroerendgoedtransacties. Dat zou ten koste kunnen gaan van onafhankelijkheid en onpartijdigheid.

Bij gebrek aan bewijs over concrete problemen in de huidige situatie en bij het bestaan van reële nadelen is de conclusie dat er geen economische redenen zijn voor een verplichte inschakeling van de notaris in de obligatoire fase.