Binnenstedelijk of Uitleg?

Het niet ontwikkelen van binnenstedelijke transformatielocaties en het bouwen van deze woningen in de uitleg is maatschappelijk gezien rendabeler dan binnenstedelijk bouwen. Er zijn echter grote verschillen tussen de onderzochte locaties. Dat blijkt uit een maatschappelijke kosten-batenanalyse op basis van 18 exemplarische locaties in de stadsregio Rotterdam. Het onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met LPBL en Atlas voor gemeenten.

In de maatschappelijke kosten-batenanalyse zijn de voor en nadelen van binnenstedelijk bouwen versus bouwen in de uitleg in beeld gebracht en uitgedrukt in geld. Naast het financieel-economische saldo zijn in deze MKBA voor het eerst ook vrijwel alle zogenoemde externe effecten meegenomen en uitgedrukt in geld. Het gaat daarbij om de effecten op de bevolkingssamenstelling, leefbaarheid & veiligheid, mobiliteit, natuur en open ruimte, maar ook om de economische kant van agglomeraties, namelijk productiviteit, ‘human capital’ en voorzieningenniveau.

De financieel-economische uitkomst wordt vooral bepaald door de kosten van verwerving en bouw- en woonrijp maken en het woningbouwprogramma dat er gerealiseerd kan worden. De baten van woningbouw worden vooral bepaald door de bereikbaarheid per auto en met het openbaar vervoer, en door de nabijheid van stedelijke kernen met hoogopgeleiden, werk en voorzieningen. Voor binnenstedelijke transformatielocaties geldt daarnaast dat hoe meer mensen nu hinder ondervinden van de onaantrekkelijke plekken, hoe groter de potentiële positieve effecten zijn van ontwikkeling ervan tot woonlocatie.

De uitkomsten zijn specifiek voor de regio Rotterdam en de gekozen locaties. Een belangrijk voordeel van bouwen in de stad ten opzichte van bouwen op uitleglocaties – namelijk hogere opbrengsten – is in Rotterdam kleiner dan in veel andere steden. Hoewel Rotterdam binnenstedelijk een aantal potentieel waardevolle bouwlocaties heeft, wordt de waarde ervan verminderd door de leefbaarheidproblemen waar Rotterdam nog steeds mee kampt.