De baat op straat

Voor het onderzoek is gebruikgemaakt van een dataset met gedetailleerde gegevens over de investeringen van woningcorporaties in leefbaarheid, en de mogelijke gevolgen daarvan. Uit de internationale wetenschappelijke literatuur zijn geen andere voorbeelden bekend van onderzoek dat de beschikking had over dergelijke gedetailleerde gegevens. In tegenstelling tot veel eerdere pogingen in Nederland en daarbuiten, die zich noodgedwongen moesten beperken tot casestudies of het oordeel van bewoners, kon in dit onderzoek een kwantitatieve effectmeting met objectieve meetgegevens op basis van regressieanalyses worden uitgevoerd.

Uit het onderzoek blijkt allereerst dat problemen op het gebied van overlast, onveiligheid en verloedering gemiddeld genomen groter waren in wijken waar corporaties veel bezit hebben. De problemen zijn daar tussen 2000 en 2008 ook minder afgenomen dan in wijken met geen of minder corporatiebezit. De vraag is echter of de problemen groter waren geweest als die corporaties niet hadden geïnvesteerd in leefbaarheid. De vraag is met andere woorden of de inspanningen die woningcorporaties in het kader van leefbaarheid hebben ondernomen effectief zijn geweest. Voor die effectiviteit zijn in dit onderzoek onvoldoende overtuigende aanwijzingen gevonden; de hypothese dat de investeringen van corporaties géén effect hebben gehad op het terugdringen van overlast, onveiligheid en verloedering in de buurt kon niet verworpen worden.

Dat effect zou in theorie later (vertraagd) nog kunnen optreden, of kunnen uitgaan van activiteiten van corporaties die niet in dit onderzoek konden worden meegenomen, maar op basis van de nu beschikbare gegevens kan in ieder geval niet worden geconcludeerd dat dergelijke investeringen meetbaar effect hebben gehad op de overlast en onveiligheid in de woonomgeving. Dergelijke effecten konden wel worden aangetoond bij de fysieke inspanningen van woningcorporaties. Het meest overtuigende en robuuste effect werd gevonden bij de verkoop van sociale huurwoningen. Van de indicatoren die in de analyses zijn meegenomen is dat nu juist de enige indicator die niet gaat over investeringen van woningcorporaties, maar over desinvesteringen, hoewel de opbrengsten van die verkopen vaak wel weer worden ingezet voor andere investeringen. De maatschappelijke waarde van het effect van die desinvestering van corporaties is omvangrijk; elke verkochte sociale huurwoning levert een leefbaarheidswinst op die een maatschappelijke waarde van ongeveer tienduizend euro vertegenwoordigt.