Stapeling maatregelen huurmarkt

Het onderzoek
In opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het Ministerie van Financiën heeft SEO economisch onderzoek onderzocht wat voor financiële effecten deze maatregelen hebben op partijen die overwegen woningen te kopen om te verhuren of reeds woningen bezitten die ze verhuren. De kwantitatieve financiële effecten zijn in kaart gebracht door voor 30 voorbeeldwoningen te kijken naar veranderingen in de netto contante waarde (NCW) en de Internal Rate of Return (IRR) als gevolg van het beleid. Deze veranderingen zijn een maatstaf voor de mate waarin een investering meer of minder aantrekkelijk wordt als gevolg van beleid. De 30 voorbeeldwoningen moeten niet gezien worden als gemiddeld representatief voor de woningmarkt, maar geven een indicatie van de mogelijke effecten van stapeling.

In het algemeen geldt:

1. • Voor woningen die onder de middenhuur regeling vallen, heeft de regulering van de middenhuur het grootste effect op de netto contante waarde van woningen, hoewel het effect per woning verschilt. Ook de woz-cap heeft een groot effect als een woning hierdoor wordt geraakt. Andere effecten zijn kleiner.
   • Voor woningen die niet in het middenhuur segment vallen, hebben – afhankelijk van het type belegger – de aanpassing van de vpb, de aanpassing van box 3, de overdrachtsbelasting, en de actualisatie van de leegwaarderatiotabel een negatief effect op de netto contante waarde. De tariefdifferentiatie in box 2, de verduurzamingsmaatregelen, en de afschaffing van de verhuurderheffing hebben – afhankelijk van het type belegger – een positief effect.
   • Stapeling speelt daarbij op twee manieren. Ten eerste als individuele woningen door meerdere maatregelen geraakt worden, zoals een woning in het middenhuur segment met een laag energielabel. Ten tweede als bepaalde typen investeerders door meerdere maatregelen geraakt worden, zoals bij beleggers in box 3 waar de actualisatie van de leegwaarderatiotabel en de aanpassing van box 3 beide een negatief effect hebben op de netto contante waarde. Als daarbovenop ook de middenhuur[1], en de woz-cap van toepassing zijn, treedt er een verdere stapeling van effecten op.
   • In geval van woningen die aangekocht worden, kan voor sommige woningen de IRR dalen onder het doelrendement van beleggers. In dat geval zullen beleggers deze woningen niet meer aankopen en omzetten van koop naar huur. Het minder aantrekkelijk maken van buy-to-let is ook een doel van beleid. In geval van woning die reeds in bezit zijn, blijven er in onze analyse positieve netto inkomsten uit de huur en de eindwaarde over na invoering van de maatregelen.[2] In die zin blijft er een positief rendement.[3] Wij doen geen uitspraken of deze inkomsten te hoog of te laag zijn. Huizenbezitters zullen de afweging maken tussen het rendement[4] op basis van deze inkomsten en de inkomsten uit alternatieve beleggingen (waarbij rekening gehouden moet worden met verschillen in risicoprofiel van dergelijke alternatieve beleggingen en transitiekosten).