Aan het gebouw gebonden? Onderzoek naar de passendheid van financieringsoplossingen voor woningeigenaren

Veel Nederlandse huiseigenaren staan voor twee grote opgaven, namelijk verduurzaming en funderingsherstel. Die kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s per woning. Niet alle huishoudens kunnen deze kosten financieren met bestaande financieringsinstrumenten, waardoor woningverbeteringen vertraging oplopen. In opdracht van Invest-NL heeft SEO Economisch Onderzoek in kaart gebracht voor welke huiseigenaren financiering een knelpunt is en of een specifieke vorm van gebouwgebonden financiering (Toekomst Bestendig Wonen, TBW) hierbij uitkomst biedt. Gezien het maatschappelijk belang van de analyse heeft SEO zelf een deel van de kosten van het onderzoek op zich genomen.

Resultaten
Uit de analyse blijkt dat circa 2,5 miljoen huishoudens nog moeten verduurzamen (tot label B) of een aanzienlijk risico lopen dat ze hun fundering moeten herstellen. Circa 1,5 miljoen huishoudens kan deze kosten financieren uit eigen financiële middelen. Voor ruim een miljoen huishoudens geldt dat zij hiervoor financiering moeten aantrekken. Afhankelijk van het doorgerekende scenario dient zo’n 30 tot 40% daarvan, ofwel 360.000 tot 550.000 huishoudens, meer dan € 30.000 aan financiering  aan te trekken, bovenop de inzet van hun eigen middelen.

Voor circa 50.000 tot 70.000 huishoudens, met een potentiële financieringsvraag van 5 tot 7 miljard euro, bieden bestaande investeringsinstrumenten onvoldoende mogelijkheden en kan TBW een extra financieringsoptie bieden. Deze financiering is gekoppeld aan de woning in plaats van aan de eigenaar en kenmerkt zich door lagere maandlasten, waardoor investeringen beter betaalbaar worden voor huishoudens met lagere en middeninkomens. TBW is geen vervanging van bestaande instrumenten, maar een aanvulling op het huidige financieringsaanbod.

De studie laat zien dat gebouwgebonden financiering beleidsmatig relevant kan zijn, mits risico’s voor huishoudens goed worden beheerst. Hierbij zou de overheid een faciliterende rol kunnen overwegen, bijvoorbeeld via garanties, fiscale aanpassingen of het stimuleren van pilots.

Methode
Op basis van CBS-microdata (data op persoons- en adresniveau) is eerst bepaald hoeveel woningen een energielabel lager dan B hebben en/of risico lopen op funderingsproblemen. Vervolgens zijn per woning de kosten van verduurzaming en funderingsherstel geraamd. Daarna is per huishouden bekeken wat de resterende financieringsvraag is na de inzet van vermogen en hoe hoog het beschikbare inkomen is om dit het resterende bedrag mee te financieren. Op basis hiervan zijn vier instrumenten (in enkele varianten) vergeleken: hypotheken (annuïtair en aflossingsvrij), de Energiebespaarlening, de Funderingslening en een vorm van gebouwgebonden financiering (TBW).