Woningwaarde op prijs stellen

Het onderzoek
In 2020 waren er rechtszaken over compensatie voor waardedaling van woningen door aardbevingen. Om die waardedaling te schatten werden verschillende modellen toegepast. De Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM) vroeg SEO Economisch Onderzoek om drie aardbevingsmodellen te beoordelen. Het doel was om inzichtelijk te maken welke van de drie zich het beste leent voor het meten van waardedaling door aardbevingsrisico.

Resultaten
Volgens SEO is het model van Atlas voor Gemeenten beter geschikt om waardedaling door aardbevingsrisico’s te schatten dan de modellen van Elhorst en Invisor. Zowel Elhorst als Invisor berekenen onwaarschijnlijk grote waardedalingen. Als deze dalingen worden gebruikt om te voorspellen hoe de woningmarkt in Groningen zich zonder aardbevingen zouden hebben ontwikkeld, zijn de uitkomsten implausibel. Ook zijn bij deze modellen slechts beperkte gevoeligheidsanalyses uitgevoerd. Het model van Invisor kent ernstige beperkingen, zoals het opnemen van kenmerken van bewoners en grote onverklaarde verschillen tussen buurten.

Methode
De beoordeling vond plaats op basis van een set criteria. De belangrijkste criteria waren:

• Het model gaat uit van gerealiseerde verkoopprijzen van individuele woningen, niet van geschatte woningprijzen.
• Het model bevat een zo volledig mogelijke set woning- en locatiekenmerken
• Het model bevat geen verklarende factoren voor de woningwaarde die zelf door de woningwaarde worden beïnvloed, zoals kenmerken van bewoners.
• Het model neemt zeer kleine trillingen niet mee, want deze komen vaak niet uit aardbevingen voort.
• Het onderzochte aardbevingsgebied dient empirisch (op basis van de data alleen) te worden afgebakend.
• Gevoeligheidsanalyses maken inzichtelijk wat de invloed van veronderstellingen op de uitkomsten is en daarmee hoe robuust de uitkomsten zijn.
• De uitkomsten moeten logisch en verklaarbaar zijn.