Gebruik van markt- en beleidswaarde in de praktijk

Resultaten
Woningcorporaties berekenen de marktwaarde in verhuurde staat van hun vastgoed. Zij passen vier correctiefactoren toe om tot de beleidswaarde te komen: een correctie voor betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit en beheer. Zo ontstaat een realistisch beeld van het vermogen van de corporatie en de relevante kasstromen.

Wij concluderen dat de verplichte bepaling van marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed van woningcorporaties een aantal positieve effecten heeft gehad:

• Het heeft geleid tot grotere transparantie doordat de waarde van het vastgoed op een meer eenduidige en van tevoren vastgelegde manier wordt bepaald;
• Het heeft geleid tot een verbeterde kwaliteit van de data die corporaties hebben over hun vastgoed;
• Het heeft gezorgd voor een grotere onderlinge vergelijkbaarheid van het beleid en de financiële gezondheid van corporaties.
• Het heeft de toezichthouder en de borger de instrumenten gegeven om grip te krijgen op de financiële gezondheid van corporaties en de risico’s die gepaard gaan met borging.

Desondanks zijn er belangrijke verbeteringen mogelijk en door verschillende partijen gewenst. Het zijn vooral de corporaties en de accountants die op punten mogelijkheden voor verbetering zien. In grote lijnen zien deze punten op drie aspecten: het bruikbaarder maken van waardebegrippen voor corporaties, het verminderen van de administratieve lasten en het vergroten van de eenduidigheid en herkenbaarheid van de waardebegrippen:

• Het gebruik van een marktdiscontovoet leidt tot een grotere volatiliteit van de beleidswaarde dan passend bij de kasstromen die voortvloeien uit de vastgoedportefeuille van corporaties.
• De verplichte vermelding van de marktwaarde in de jaarrekening leidt voor corporaties tot extra hoge administratieve lasten en moeizame communicatie met stakeholders en zorgt ervoor dat het schuurt bij de getrouwheidsverklaring door accountants bij de jaarrekening.
• Het uitgangspunt van eeuwigdurende exploitatie bij het vaststellen van de beleidswaarde, zonder dat de daarvoor in de toekomst noodzakelijke investeringen worden meegenomen in de kasstromen, vermindert de bruikbaarheid voor corporaties en geeft een vertekend beeld van de investeringsruimte.
• De timing van stappen in het proces rond de totstandkoming van de marktwaarde en beleidswaarde zorgt voor onnodige werkdruk bij taxateurs, accountants en woningcorporaties.
• Het gat dat in de praktijk soms bestaat tussen waardering volgens de full-versie en de basis versie en het ontbreken van een relatie met de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 212 en 213 zorgt voor ongemak over de getrouwheidsverklaring bij accountants. Overigens is niet a priori duidelijk welk van de twee in de praktijk betrouwbaarder is.

Op basis van deze bevindingen heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties samen met de Autoriteit Woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en Aedes verbetervoorstellen opgesteld.

Het onderzoek
Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft in 2019 de herziene Woningwet geëvalueerd. Bij die evaluatie kwam naar voren dat woningcorporaties de marktwaarde maar beperkt gebruiken bij investerings- of verkoopbeslissingen. Ook zou de aanpassing van het grote aantal parameters en methoden, bovenop de marktschommelingen, bijdragen aan de jaarlijkse schommelingen in boekwinsten en leiden tot hogere administratieve lasten. Daaruit vloeide het beleidsvoornemen voort om in 2022 te evalueren of er mogelijkheden zijn om het stelsel van marktwaarde en beleidswaarde beter en/of tegen lagere kosten te laten functioneren.

Methode
Voor dit onderzoek heeft SEO deskresearch uitgevoerd, interviews gehouden met experts en belanghebbenden bij woningcorporaties, de toezichthouder Aw, de borger van de sector WSW, banken, taxateurs en accountants, een online enquête onder woningcorporaties uitgezet en drie thematische focusgroepen gehouden.

Lees hier de kabinetsbrief.