Hoge buffers, lage drempels. Evaluatie borgtochtpremiemethodiek NHG

Onderzoek
SEO Economisch Onderzoek heeft de borgtochtprovisiemethodiek van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geëvalueerd in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De NHG biedt een borgstelling indien woningbezitters door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of echtscheiding hun woning gedwongen moeten verkopen en een restschuld overhouden. De NHG keert dan in principe, als aan alle geldende voorwaarden is voldaan, een bedrag uit aan de hypotheekverstrekker zodat de NHG-gebruiker geen restschuld meer heeft. Om recht te hebben op de NHG, moeten woningkopers bij aankoop van een woning een borgtochtpremie aan de NHG betalen. Deze premie bedraagt in 2023 0,6 procent van de hypotheeksom.

Resultaten
De Rijksoverheid vervult een achtervangfunctie door indirect garant te staan. Het belangrijkste motief voor overheidsingrijpen is dat er sprake is van onverzekerbare risico’s waardoor de markt niet of in beperkte mate tot stand komt. Een bijkomend motief is het verbeteren van de toegankelijkheid tot de hypotheekmarkt voor groepen die problemen ervaren vanwege risicoselectie, asymmetrische informatie en hoge transactiekosten. Tot slot wordt het gebruik van een borgstelling aanvullend gestimuleerd om niet-rationeel keuzegedrag te corrigeren (paternalisme) en kopers te willen ontzien van kosten (herverdeling).

De premiemethodiek heeft de volgende combinatie aan doelstellingen:

1. De premie zo stabiel mogelijk houden;
2. De premie zo laag als het kan en niet hoger dan noodzakelijk vaststellen;
3. Het risico zo reëel mogelijk weergeven met de premie;
4. De aanspraakkans op de achtervangfunctie zo klein mogelijk houden.

De conclusies van de evaluatie zijn:

• De premieontwikkeling is redelijk stabiel (doelstelling 1), met ruimte voor verbetering.
• De NHG is financieel aantrekkelijk voor gebruikers en de premie is niet zo hoog vastgesteld dat het een drempel voor gebruik (doelstelling 2) vormt.
• Hoewel de inschatting onzeker is, lijkt de premie hoog in verhouding tot het risico en dus hoger dan noodzakelijk (doelstelling 2 en 3).
• Het garantievermogen bij NHG is relatief hoog. De kans om de achtervang van het Rijk aan te spreken is daarmee zeer klein (doelstelling 4).

Het rapport geeft enkele aanbevelingen voor het verbeteren van de premiemethodiek. De belangrijkste aanbevelingen zien op de premiecomponenten, daarnaast zijn er verbeteringen mogelijk in het vaststellen van de bandbreedte en stellen wij enkele onderzoeksmogelijkheden voor het model vast. De aanbevelingen voor de premiecomponenten leiden naar verwachting tot een lagere premie. Echter, de aanbevelingen voor het model leiden naar verwachting tot een hogere premie. Een precieze inschatting van het netto-effect vereist een gedetailleerde berekening van het model.

Methoden
Voor dit onderzoek hebben wij de volgende bronnen geanalyseerd: beleidsstukken, wetenschappelijke literatuur, kerngegevens over NHG en het risicomodel. Verder hebben wij verschillende experts en stakeholders geïnterviewd. Bij dit onderzoek vormden het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het ministerie van Financiën en NHG de klankbordgroep.

Lees de Kamerbrief over dit onderzoek hier.